Keine Verpflichtung zur Geltendmachung nicht benötigter Grundschuldzinsen in der Zwangsversteigerung

14. Juni 2012 in Kategorie Kredit / Immobilien

In seinem Urteil vom 16. Dezember 2011 (WM 2012, 301) hatte der BGH zu entscheiden, ob ein die Zwangsversteigerung nicht betreibender Grundschuldgläubiger aufgrund der Sicherungsabrede mit dem Schuldner verpflichtet ist, nicht zur Tilgung der persönlichen Schuld benötigte Grundschuldzinsen in dem Zwangsversteigerungsverfahren geltend zu machen.

Im Jahr 1997 gewährte die Rechtsvorgängerin der Beklagten dem Schuldner ein Darlehen in Höhe von 110.000 DM. Der Schuldner bestellte zur Sicherung des Darlehens eine erstrangige Grundschuld in gleicher Höhe nebst 15% Zinsen an seinem Grundstück. Nachdem die Beklagte das Darlehen wegen Zahlungsrückstands im August 2008 gekündigt hatte, beantragte der zweitrangige Grundschuldgläubiger die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Mit Schreiben vom 11. September 2008 verzichtete die Beklagte auf die Geltendmachung dinglicher Zinsen. Der Meistbietende erhielt den Zuschlag mit der Maßgabe, dass die erstrangige Grundschuld bestehen blieb. Später wurde die Grundschuld gegen Zahlung einer Ablösesumme gelöscht. Der Treuhänder im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners verlangt von der Beklagten Schadenersatz wegen des Verzichts auf die Geltendmachung der Grundschuldzinsen. Das Landgericht hat die Klage im Wesentlichen abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers blieb erfolglos.

Die Revision hat keinen Erfolg. Die Beklagte hat sich mit dem Verzicht auf die Grundschuldzinsen nicht schadenersatzpflichtig gemacht. Dies gilt jedenfalls für den hier zu entscheidenden Fall, dass die Zwangsversteigerung durch einen nachrangigen Gläubiger betrieben wird. Zur Begründung führt der BGH an, dass die dem Gläubiger bei der Ausübung seines dinglichen Rechts obliegende Treuepflicht nicht weiter reichen könne als die durch den Sicherungsvertrag vorrangig begründete Rückgewährpflicht, von der die Grundschuldzinsen nicht erfasst werden. Zudem seien der Beklagten Verwertungsbemühungen nicht zuzumuten, da das Zwangsversteigerungsverfahren vorliegend von einem nachrangigen Gläubiger betrieben wurde und das Verfahren somit die Beklagte nicht betraf.

Die Entscheidung des BGH bringt für die Praxis hinsichtlich der umstrittenen Frage, ob der Gläubiger einer nicht (mehr) voll valutierenden Grundschuld die zur Tilgung der gesicherten Schuld nicht benötigten Grundschuldzinsen zugunsten des Sicherungsgebers geltend machen muss, lediglich für den Fall Rechtssicherheit, dass die Zwangsversteigerung durch einen nachrangigen Gläubiger betrieben wird. Den Banken ist zu raten, die Rechtsentwicklung zu dieser Frage im Auge zu behalten.

Erschienen im Newsletter Banken-Times SPEZIAL IMMOFINANZIERUNG April & Mai 2012. (Kostenlose) Bestellung möglich unter http://www.fc-heidelberg.de/bankentimes-newsletter.php

Autoren: RA Peter Frey und RA Christian Walz, Aderhold Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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