Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

14. November 2016 in Kategorie Immobilien, Kredit, Kredit / Immobilien

09052016von
Peter Freckmann
Rechtsanwalt, Rechtsabteilung, Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, Schwäbisch Hall


Seit dem Inkrafttreten der Vorschriften zur Umsetzung der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkredite (Richtlinie 2014/17/EU; Gesetz vom 11.03.2016, BGBl. I 2016, S. 396) sind einige Monate vergangen. Die teilweise sehr aufwendigen Umsetzungsprojekte sind abgeschlossen.

In der Praxis zeigt sich, dass die neuen Regelungen nahezu alle in der Baufinanzierung relevanten bisherigen Bankprozesse und Regelungsbereiche betreffen, von der Erstinformation eines potenziellen Darlehensnehmers eines Immobiliardarlehens über das erweiterte System vorvertraglicher Informationen (Allgemeine Information, Beratung, Vermittlung, ESIS-Merkblatt) bis hin zur Kreditwürdigkeitsprüfung und der Erstellung des Darlehensvertrags. Nicht zuletzt die komplexen und in sich nicht widerspruchsfreien gesetzlichen Regelungen sorgen für Zweifelsfragen in der Rechtsanwendung.

Dies ist noch verschärft worden durch Vorschriften, die ihren Ursprung nicht in der EU-Richtlinie haben, sondern im Koalitionsvertrag der derzeitigen Bundesregierung (Honorar-Immobiliardarlehensberater gem. § 34i Abs. 5 GewO und Beratungspflicht bei laufender Überziehung, §§ 504a, 505 Abs. 2, Satz 2 BGB) sowie in den Umstand, dass kleine, aber folgenreiche Gesetzesveränderungen „in letzter Minute“ vorgenommen wurden. Jetzt gilt es insbesondere,

die Umsetzung in der Praxis zu überprüfen, sei es aus Sicht der Revision oder aus Sicht des Compliance-Beauftragten: Werden die definierten Prozesse „gelebt“? Wie ist die Qualität der Dokumentationen? Wie wird die regelmäßige Fortbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gewährleistet? Ggf. ist nachzujustieren und weiterer Änderungsbedarf zu definieren. Dabei wird zunächst die Systemprüfung im Vordergrund stehen und dann erst die Kontrolle der Details, beispielsweise bei den Inhalten der vorvertraglichen Informationen.

Anwendungsbereich

Die erste zentrale Frage ist die nach der Abgrenzung der jeweiligen Anwendungsbereiche der Vorschriften für Allgemein-Verbraucherdarlehen und Immobiliar-Verbraucherdarlehen (vgl. § 491 Abs.2 BGB einerseits und § 491 Abs. 3 BGB andererseits). Die Abgrenzung muss trennscharf erfolgen, weil die vorvertraglichen Informationen und die Vertragsinhalte inkl. Widerrufsinformation jeweils unterschiedlich sind. Ferner ist die deutsche Definition eines Fremdwährungskredits in § 503 BGB zu beachten.

Bei einem nicht auf die Wohnsitz-Währung (bei Vertragsschluss) des Darlehensnehmers lautenden Darlehen kann der Darlehensnehmer unter bestimmten Voraussetzungen die Umwandlung des Darlehens in die Wohnsitzwährung des Darlehensnehmers verlangen. Fremdwährungsrisiken, die Informationspflichten (§ 493 Abs. 4 BGB) hervorrufen, bestehen aber auch, wenn die Kreditwährung und die Währung abweichen, in der der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der maßgeblichen Kreditwürdigkeitsprüfung überwiegend sein Einkommen bezieht oder Vermögenswerte hält, aus denen das Darlehen zurückgezahlt werden soll.

Von der Beratung über die Empfehlung zur Kreditwürdigkeitsprüfung

Ein weiterer Schwerpunkt der Umsetzungsprüfung ist die systematische Abfolge der vorvertraglichen Informationen, angefangen von der Erstinformation nach Art. 247a EGBGB, über die vorvertraglichen Informationen bei Beratung (Art. 247 § 18 EGBGB), bei Darlehensvermittlung (Art. 247 §§ 13, 13a, 13b EGBGB) über die rechtzeitige Herausgabe eines ESIS-Merkblattes (Art 247 § 1 Abs. 2 EGBGB) bis hin zur unveränderten Erläuterungspflicht (§ 491a Abs. 3 BGB) sowie deren zutreffenden inhaltlichen Gestaltung.

Bei den Beratungsanforderungen (gesetzlich nunmehr definiert in § 511 BGB und angelehnt an die Rechtsprechung zur Anlageberatung) gilt es, den Beratungsprozess und die Qualität der angefertigten Dokumentationen einer genauen Analyse zu unterziehen. Kann man sich den ganzen Anforderungen entziehen, wenn man nur „beratungsfreies Geschäft“ anbietet und kann man das in der täglichen Praxis überhaupt durchhalten? Hier wäre also zu prüfen, ob nicht eher unbemerkt und ungewollt der Wechsel vom beratungsfreien Geschäft in die Beratung erfolgt. Nach wie vor erfolgt der Vertragsabschluss über eine Beratung zu einem Immobiliardarlehensvertrag durch schlüssiges Verhalten von Bankmitarbeiter(-in) und Verbraucher.

Ein weiterer wesentlicher Eckpfeiler der Neuregelung ist die Verankerung der Kreditwürdigkeitsprüfung neben dem Aufsichtsrecht (§§ 18, 18a KWG, 15a VAG) im Zivilrecht (§§ 505a–d BGB), also mit direkter Wirkung zu Gunsten des Verbrauchers. Dies ist wegen zahlreicher doppelt relevanter Tatsachen (Einkommen und Vermögen haben beispielsweise Auswirkungen auf die Empfehlung eines Kredits, ebenso wie auf die Frage der Bonität) auch in der Beratung von Bedeutung, insbesondere, wenn wesentliche (Vor-) Prüfungen zur Kreditwürdigkeit im Marktbereich durchgeführt werden.

Hinreichende Dokumentation ist auch hier das Gebot der Stunde, weil sie nunmehr auch eine Funktion im Haftungsprozess des Verbrauchers gegen die Bank bekommt. Lückenhafte Dokumentation lässt Gerichte meist auf lückenhafte Prüfung schließen. Außerdem sind die abschließend geregelten Rechtfolgen (§ 505d BGB) hinsichtlich der Zinssätze durchaus „attraktiv“ für den Verbraucher, so dass künftig vielleicht auch der „Zinsjoker“ gezogen wird, wenn sich Bank und Verbraucher nicht mehr einig sind.

Qualifikation der Mitarbeiter(-innen)

Für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bank, die mit Beratung zu Immobiliar- Verbraucherdarlehen oder der entsprechenden Kreditwürdigkeitsprüfung befasst sind, gelten über Tz. 7.1.2 der MaRisk hinaus detailliertere Anforderungen an die Qualifikation (§ 18a Abs. 6, Abs. 11 KWG i. V. m. Immobiliar-Darlehensvergabe-Sachkunde- Verordnung vom 25.04.2016, BGBl. I 2016, S. 972; „ImmoDarlSachkV“).

Hier stehen also der Skill des/der einzelnen Mitarbeiters/Mitarbeiterin und die regelmäßigen Fortbildungsnachweise im Fokus. Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Bestandsaufnahme der aktuellen Qualifikation sowie der Handhabung bei „Wiedereinsteigern/Rückkehrern“, die regelmäßig nicht über aktuelle Kenntnisse der Rechtslage verfügen dürften.

PRAXISTIPPS

  • Prüfen Sie jetzt die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, insbesondere die systemische Umsetzung der Prozessabläufe.
  • Dokumentationen sind bei der Beratung und der Kreditwürdigkeitsprüfung besonders wichtig.
  • Sichern Sie die Qualität der vorgesehenen Dokumentationen.
  • Stellen Sie die regelmäßige Fortbildung der relevanten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sicher.

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Dieser Beitrag ist erschienen im Newsletter Banken-Times KLASSIK, Ausgabe Oktober 2016.
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