Haftung des beratenden Immobilienverkäufers

28. Dezember 2016 in Kategorie Bankrecht, Immobilien

tsp2017von
Dr. Hervé Edelmann
Rechtsanwalt, Bank- und Kapitalmarktrecht, Thümmel, Schütze & Partner, Stuttgart


In einem Fall, in welchem die Käufer aufgrund Beratung durch den Verkäufer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben hatten, entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 17.06.2016, Az. V ZR 134/15, dass dann, wenn der Verkäufer als Kaufanreiz für den Käufer die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs herausstellt, gegenüber dem Käufer dann eine Beratungspflicht verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und die Kaufinteressenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst.

Dabei hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass haftungsbegründend dabei nicht solche sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes sind, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen.

Erweckt daher der Verkäufer mit der Nennung eines konkreten Mindestwertes einer Wertsteigerung den Eindruck, der Erwerb sei praktisch risikofrei, weil den (Finanzierungs-)Aufwendungen des Käufers mit der Immobilie ein entsprechender, nach Ablauf von zehn Jahren zu realisierender Sachwert gegenüberstünde, der sich bei günstiger wirtschaftlicher Entwicklung noch erhöhen könne, so liegt in einer solchen Aussage dann ein offenkundiger Pflichtverstoß vor, wenn ein gewinnbringender Verkauf der Wohnung nach dem in dem Beratungsgespräch angegebenen Zeitraum wegen eines überhöhten Erwerbspreises von vornherein, d. h. unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen Elements, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist (Rn. 17 u. 18).

Sodann hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass Gegenstand der Beratungspflichten eines Immobilienverkäufers, der eine Immobilie zu Anlagezwecken verkauft, vor allem die laufenden Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, sind. Die Ermittlung des Eigenaufwandes bilde nämlich das Kernstück der Beratung. Sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können. Wird daher im Rahmen der Beratung auf vom Käufer zu erzielende Steuervorteile hingewiesen, die diesem zu Gute kommen, müssen die Voraussetzungen für deren Eintritt wie auch deren Höhe zutreffend dargestellt werden.

Entfallen die steuerlichen Vergünstigungen nach einem bestimmten Zeitraum, sodass sich die Belastungen des Käufers erhöhen, muss der Verkäufer auch hierüber aufklären (Rn. 21). Schlägt daher der Verkäufer dem Käufer eine langfristige Finanzierung eines Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen vor, muss dieser über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufklären (Rn. 22). Hieran anschließend führt der Bundesgerichtshof aus, dass dann, wenn der fremd finanzierte Erwerb der Immobilie für die Altersvorsorge empfohlen wird, unter bestimmten Voraussetzungen auch über die Laufzeit der vorgeschlagenen Finanzierung aufgeklärt werden muss.

Hat nämlich die vorgeschlagene Finanzierung die Folge, dass sie erst mehrere Jahre nach Eintritt des Rentenalters vollständig abgeschlossen wird, kann sie den Zweck der Alterssicherung nicht erfüllen. Denn sie führt dann nicht zu der in Aussicht gestellten zusätzlichen Altersversorgung, sondern im Gegenteil zu einer Belastung, die gerade vermieden werden soll (Rn. 24). Nachdem das Berufungsgericht etwaig bestehende Schadensersatzansprüche der Käufer gegenüber dem beratenden Verkäufer mit der Begründung als verjährt abgelehnt hatte, den Klägern sei die Differenz zwischen den Finanzierungsausgaben und den Mieteinnahmen und damit der vermeintliche Beratungsfehler bekannt gewesen, musste sich der Bundesgerichtshof mit der kenntnisabhängigen Verjährung auseinandersetzen.

In diesem Zusammenhang erinnert der Bundesgerichtshof zunächst daran, dass von der erforderlichen Kenntnis im Verjährungssinne im Allgemeinen dann auszugehen ist, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, erfolgversprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist. Sodann weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass dies nicht schon dann der Fall sei, wenn der Geschädigte lediglich Kenntnis von Anknüpfungstatsachen habe. Denn für eine Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände im Sinne der Verjährungsvorschriften müsse vielmehr hinzukommen, dass der Geschädigte aus den Anknüpfungstatsachen den Schluss auf eine Pflichtverletzung durch eine bestimmte Person zu spät oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht gezogen hat.

Nachdem die Ursache für die höheren monatlichen Zuzahlungen durch den Käufer vielfältiger Natur hätten sein können und nicht notwendigerweise auf Beratungsfehler zurückzuführen seien, gelangt der Bundesgerichtshof zum Ergebnis, dass es sich insoweit lediglich um Anknüpfungstatsachen handelt, die keineswegs zwingend den Rückschluss auf eine Pflichtverletzung zulassen. Insofern gelangt der Bundesgerichtshof im konkreten Fall zum Ergebnis, dass beim Käufer die erforderliche Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände erst dann vorliegt, wenn dieser nachvollziehen kann, worauf die höhere Zuzahlung zurückzuführen ist. Dies sei ihm regelmäßig erst nach Erhalt der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des Mietpools für den betroffenen Zeitraum möglich.

PRAXISTIPP

Für die Kreditinstitute hat vorstehende Entscheidung insofern Bedeutung, als die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Pflichtenanforderungen in Bezug auf den Immobilienkäufer auch auf die Fälle übertragbar sind, in denen Bankberater ihren Kunden den Erwerb einer Eigentumswohnung zu Anlagezwecken empfehlen. Sollten daher für den Berater Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es z. B. wegen eines überhöhten Erwerbspreises ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist, dass der Käufer die von ihm erworbene Immobilie mit Gewinn veräußern kann, dann sollte der Berater mit Angaben zu einem vermeintlichen Wertsteigerungspotential sehr vorsichtig sein.

Auch sollte bedacht werden, dass im Rahmen der Empfehlung einer langfristigen Finanzierung auch über maßgebliche steuerliche Implikationen aufgeklärt werden muss, wenn der Berater auf die Erzielung von Steuervorteilen hinweist und deren Nichtanfall sich negativ auf die Zahlungspflichten des Käufers auswirken. Schließlich zeigt vorstehende Entscheidung, dass an die Kenntnis von den den Anspruch begründenden Tatsachen im Sinne des Verjährungsrechts hohe Anforderungen zu stellen sind.

SEMINARTIPPS

______________________________________________________________________________________

Dieser Beitrag ist erschienen im Newsletter Banken-Times SPEZIAL Bankrecht,
Ausgabe Dezember 2016 /
Januar 2017
(Kostenlose) Bestellung möglich unter http://www.fc-heidelberg.de/bankentimes
_______________________________________________________________________________________

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Comment

Folgende HTML Tags und Attribute können verwendet werden: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>