Interpretation wirtschaftlicher Zahlen bei Bauträgerunternehmen

20. September 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Michael Ziegler
Abteilungsleiter Projektfinanzierungen, Sparkasse Pforzheim Calw


Zur Interpretation wirtschaftlicher Zahlen eines Bauträgerunternehmens bedarf es gegenüber konventionell produzierender Unternehmen abweichender Analyseinstrumente. Der folgende Beitrag soll dazu erste Anregungen und Instrumente aufzeigen. Er ist Teil eines Gesamtkonzepts.

Der abweichende Analyse- und Informationsbedarf liegt insbesondere in der Art des hergestellten Produktes begründet. Ein Bauträgerunternehmen weist folgende Auffälligkeiten gegenüber sonstigen produzierenden Unternehmen auf, die bei der Interpretation der Zahlen zu berücksichtigen sind:

  • Art der Leistung
  • Auftragsgröße
  • Eigene Leistungen des Bauträgers
  • Mehrperioden-Leistungen

Art der Leistung

Die stufenweise Erstellung der Leistung birgt insbesondere Qualitäts- sowie Kostenrisiken, die von einem professionellen projektfinanzierenden Kreditinstitut laufend überwacht werden. Zu einer professionellen Überwachung zählt die gewerkbezogene Prüfung der Einhaltung der Baukosten mit zusätzlichem Forecast der noch anfallenden Kosten. Dies geschieht, um Kostensteigerungen frühzeitig erkennen und begegnen zu können. Die Kostenüberwachung dient daneben gleichzeitig als Basis zur Plausibilisierung der Bewertung der Vorräte in den Zahlen des Jahresabschlusses.

Hinzu kommt die Überwachung des Baufortschrittes vor Ort. Diese ermöglicht den Abgleich zwischen der tatsächlichen Bauleistung und den bisher valutierten Baukosten. Zudem können in den verschiedenen Stadien der Bauerstellung Qualitätsabweichungen gegenüber der Baubeschreibung sowie offensichtliche Mängel frühzeitig festgestellt werden. Was wiederum schnelle Anpassungen bzw. Korrekturen bei der weiteren Ausführung des Bauvorhabens ermöglicht.

Ebenso sind Rückschlüsse aus den Erkenntnissen des laufenden Bauvorhabens für die Bewertung zukünftiger gemeinsamer Projekte wertvoll. Insbesondere für die Bonitätsbeurteilung von Bauträgern wichtige Faktoren wie Termintreue, Sicherheit in der Kostenkalkulation sowie Vertriebsstärke und Kommunikation mit den Erwerbern können aus einer professionellen Begleitung als wertvolle Informationen gewonnen werden.

Bei zeitnaher Besichtigung um den Zeitpunkt des Jahresabschlusses lassen sich Vergleichswerte gewinnen, die bei Einreichung der Bilanzen gute Prüfungsmöglichkeiten zu Ergebnisrealisationszeitpunkt wie auch Ausnutzung von Gestaltungspielräumen bei der Bewertung der Vorräte zulassen.

Auftragsgröße

Im Gegensatz zum konventionellen produzierenden Gewerbe sind die einzelnen Auftragsgegenwerte im Bauträgergeschäft oftmals so hoch, dass lediglich ein einziges oder wenige Bauvorhaben für den Erfolg eines Geschäftsjahres maßgeblich sind. Damit kommt der Einschätzung und Bewertung bereits laufender Projekte eine sehr hohe Bedeutung zu. Die professionelle Prüfung eines Bauträgervorhabens geht daher grundsätzlich über das konkrete Projekt hinaus und betrachtet alle laufenden und ggf. auch projektierten Bauvorhaben.

Zu jedem Projekt ist eine Risikoeinstufung zu erstellen, um daraus eine Gesamtrisikoeinschätzung vornehmen zu können. Die Ergebnisse aus einem evtl. verwendeten Ratingmodul können die persönliche Einschätzung der einzelnen Projekte durch den Analysten oder Betreuer ergänzen, jedoch nicht ersetzen, da die am Markt erhältlichen Ratingmodule die komplexen Zusammenhänge eines Bauträgerprojektes bisher nicht vollumfänglich abbilden können.

Eigene Leistungen des Bauträgers

In der täglichen Praxis werden Teilleistungen für das Bauträgerprojekt regelmäßig vom Bauträger selbst erbracht. Diese können sowohl Planungs- wie Baubetreuungsleistungen, die Übernahme von einzelnen Werkvertragsleistungen wie auch Vertriebsaufgaben umfassen. Werden diese Leistungen des Bauträgers aus Projektfinanzierungsmitteln des Kreditinstituts mit finanziert, so sind die hierfür geplanten bzw. aktivierten Kosten einem Drittvergleich zu unterziehen.

Ergeben sich aus diesem Vergleich Abweichungen so sind diese zu bewerten und in die Kreditentscheidung mit einzubeziehen. Eine derartige Vorgehensweise empfiehlt sich ebenfalls, sofern die Leistungen durch beherrschte oder verbundene Unternehmen erbracht werden. Besonders häufig ist dies bei Bauträgern zu beobachten, die das Bauträgergeschäft zur zusätzlichen Auslastung des hauptsächlich betriebenen Rohbauunternehmens nutzen.

In diesem Fall ist eine Analyse der konkreten zu erbringenden Rohbauleistungen mit den dafür projektierten Kosten zu erstellen, um einem vorzeitigen Abfluss von nicht realisierten Gewinnen aus dem Projekt zu begegnen.

Mehrperioden-Leistungen

Ziel eines Bauträgers ist sein Projekt mit Abschluss des Geschäftsjahres zu beenden, um das daraus resultierende Ergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung abbilden zu können. Dies gelingt i. d. R. lediglich bei kleineren Bauvorhaben und in Marktphasen in denen ein klassischer Verkäufermarkt vorliegt. Bei den meisten Bauvorhaben handelt es sich um Projekte die den Jahresabschluss von zwei oder mehr Geschäftsjahren tangieren. Damit sind Bauträgerprojekte überwiegend Mehrperioden-Leistungen.

Dieser Sachverhalt führt dazu, dass in der Buchhaltung die aufgelaufenen Kosten des Bauvorhabens unter der Position halbfertige Arbeiten erfasst werden. Sind die Kosten jedoch deutlich über Plan, was in der Folge zu einem zukünftigen Verlust beim konkreten Bauvorhaben führt, wird dies in den Bilanzen und Gewinnund Verlustrechnungen meist nicht sofort abgebildet, da es an einer verlustfreien Bewertung fehlt. Vielmehr erfolgt der Verlustausweis erst zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvorhabens.

Dieser Sachverhalt muss durch die sorgfältige Prüfung der laufenden Bauvorhaben und der Bilanzen möglichst frühzeitig offen gelegt werden, um dieses Risiko weitgehend ausschließen zu können. Wird der Sachverhalt in der Prüfungsphase nicht erkannt, droht ein zusätzlicher Liquiditätsbedarf bei Beendigung des Altprojektes des Bauträgers aus noch offenen Handwerkerrechnungen. Dies kann zu erheblichen Störungen während der Ausführung des neu finanzierten Projektes führen.

PRAXISTIPPS

  • Regelmäßige Prüfungen des Baufortschritts vor Ort insbesondere zum Bilanzstichtag ermöglichen Risikofrüherkennung und liefern Erkenntnisse bei Nutzung von Gestaltungsspielräumen der Bilanzierung.
  • Detaillierte Prüfung der regelmäßig einzureichenden Projektliste ist die Grundlage für eine gute Risikofrüherkennung.
  • Einreichung und Analyse ergänzender Informationen zu Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung ist Grundlage für die Prüfung der Bewertung des Vorratsvermögens – insbesondere der halbfertigen Arbeiten – sowie die Prüfung ob eine verlustfreie Bewertung der Vorräte erfolgte.

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Dieser Beitrag ist erschienen im Newsletter Banken-Times SPEZIAL Kredit,  Ausgabe September 2017.
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