Kundengruppe der „Immobiliensammler“ – zwischen Privat- und Firmenkunden

29. September 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Volker Fentz
Prokurist, Ressortleiter Individualkunden (Firmen- und vermögende Privatkunden), VR Bank Untertaunus eG
Tanja Tatusch
Kreditberaterin Sanierung, Wiesbadener Volksbank eG


Immobiliensammler“ – was versteht man darunter?

In Deutschland werden in den kommenden zehn Jahren rund drei Billionen Euro vererbt. Ein nicht unwesentlicher Teil der Vermögensgegenstände stellen Immobilien dar. Immobilien gelten als wertstabil und nachhaltig. Diese Einstellung wird auch an nachfolgende Generationen übertragen und so findet man oftmals in der aktuellen Erbengeneration Personen mit einer hohen Affinität zu Immobilien, die aber hauptberuflich Einkünfte aus anderen Einkunftsarten beziehen.

Weiterhin begünstigen die niedrigen Anlagezinsen einerseits sowie günstigen Kreditzinsen andererseits vermehrt in Sachwerte, sprich Immobilien, zu investieren. Auch die Frage nach einer alternativen Altersvorsorge oder nach einer Möglichkeit, hohe Steuerverpflichtungen zu reduzieren, unterstützt die aktuelle Entwicklung. Immer mehr Privatpersonen investieren in mehrere Immobilien oder versuchen sich als Aufteiler, Altbausanierer oder gar Bauträger. Hierdurch stellen sie Kreditinstitute in der Betreuung sowie auch in der Analyse vor Herausforderungen, da die zunehmende Bandbreite kleinerer bis hin zu komplexen Vermögensportfolien mit standardisierten Verfahren weder beurteilt noch begleitet werden können.

Wen zählt man zu den „Immobiliensammlern“?

In der Praxis werden unter „Immobiliensammler“ Investoren verstanden, die in regelmäßigen Abständen Objekte zwecks Sanierung und/oder Vermietung erwerben und diese im Bestand halten und/oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder veräußern. Ein wesentliches Charakteristikum sind dabei die verschiedenen Einkunftsarten. Immobilen werden „nebenberuflich“ gesammelt. Hauptberuflich werden Einkünfte als Angestellter, Gewerbetreibender oder Freiberufler erzielt. In der Praxis stellt sich die Frage, wie eine Kategorisierung von „Immobiliensammlern“ vorgenommen werden kann.

Als Abgrenzungskriterium dient dabei oftmals die Aufteilung der Einkunftsarten – werden mehr als 50 % des Einkommens aus Vermietung und Verpachtung generiert? bzw. sind mehr als 50 % des Vermögens in fremdgenutzte Immobilien investiert?

Weiterhin sind folgende Fragestellungen für eine Kategorisierung wichtig:

  • Dient der Immobilienerwerb zu eigenem Wohnzweck oder zum Zwecke der Vermietung? Welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich aus der Vermietung?
  • Wird die Immobilie unter Renditeaspekten oder langfristig als Vermögenserhalt bzw. Sicherung von Einnahmen erworben?

Welche Auswirkungen ergeben sich hieraus für die Finanzierungsstruktur und die Cashflow-Steuerung? Durch die zuvor genannte Aufteilung der Einkunftsarten entstehen zwangsläufig Probleme bei der richtigen Zuordnung in ein Rating, bei der Bonitätseinschätzung sowie bei der zielführenden Betreuung dieser Kunden. Ratings für Privatkunden als auch für Firmenkunden sind oftmals nicht aussagekräftig und dadurch keiner eindeutigen Kundengruppenzuordnung möglich.

So führt u. a. das überdurchschnittliche Investitionsverhalten von „Immobiliensammlern“ aufgrund hoher Einkünfte aus anderen Einkunftsarten (Einkünfte aus unselbstständiger Tätigkeit, Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit, u. a.) zu einer Verzerrung von Investitionskennziffern. Auch Kapitaldienstberechnungen und Kennziffern für gewerbliche Immobilienkunden sind nicht passend, da diese für große Investitionen ausgelegt sind. Verschiedene gleichmäßig gewichtete Einkunftsarten, steuerliche Optimierungsbestrebungen sowie unterschiedliche Lebensphasen wirken sich auf den Kundenbedarf aus und erschweren eine Bonitätseinschätzung

Besonderheiten und Problembereiche für eine sachgerechte Analyse von „Immobiliensammlern“

Wesentliche Voraussetzung für eine Bonitätseinstufung dieser Kundengruppe ist das Investitionsmotiv. Hierbei spielen Aspekte wir Rendite vs. Steueroptimierung, Vermögenserhalt vs. Vermögensaufbau, Anlagediversifikation vs. Immobilienaffinität eine entscheidende Rolle:

  • Verschiedene Einkunftsarten, steuerliche Aspekte und unterschiedliche Lebensphasen wirken sich deutlich auf die Bonitätsbeurteilung des Kunden aus
  • „Immobiliensammler“ sind als Kreditnehmer typischerweise Privatkunden/Freiberufler, die nicht bilanzierungspflichtig sind
  • Bonitätsbeurteilung auf Basis eines zahlungsflussorientierten Vergleichs von Einnahmen und Ausgaben eines Geschäftsjahres als Möglichkeit, tatsächlichen Liquiditätsbedarf zu ermitteln
  • Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse sind schwierig; welche Informationen lassen sich u. a. aus der Steuererklärung, Steuerbescheid, Mietertragsaufstellung und Liquiditätsplanung gewinnen und wie sind diese zu interpretieren?

Die Analyse von „Immobiliensammlern“ beruht oftmals auf Einnahmenüberschussrechnungen, so dass der Aufbau und die Grundprinzipien der Einnahmen-/Überschussrechnung (E-Ü-R) nach § 4 (3) EStG („4/3-Rechnung“) im Detail relevant sind. Hierbei sind insbesondere die analyserelevante Besonderheiten bei einer E- Ü-R in das Kalkül zu ziehen (u. a. Umsatzsteuer- und Vorsteuereffekte, Rückstellungen/ Abschreibungen, Gestaltungsmöglichkeiten durch Zufluss-Abfluss-Prinzip, schwierige Analyse der unterjährigen Liquiditätslage des Kunden).

Des Weiteren stellt sich bei der Analyse von „Immobiliensammler“ die Frage, welches Immobilien-Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, vs. Ertragswert-, vs. Sachwertverfahren) in Betracht gezogen werden sollten. Welches Verfahren ist bei Mietshäusern vs. vermieteten Eigentumswohnungen zielführend? Werden die zuvor genannten Aspekte wie hohes Investitionsverhalten adäquat berücksichtigt?

Vertriebliche Ansätze und Betreuungsansatz

Welche Bedarfsfelder sind für eine Betreuung von „Immobiliensammlern“ zu beachten? Wie kann ein Immobiliensammler ganzheitlich betreut werden? Die Immobilie steht zwar im Mittelpunkt, doch dies entspricht nicht unbedingt auch dem tatsächlichen Betreuungsansatz. Neben Finanzierungsbedarf stehen auch Diversifikation des Gesamtvermögens, sinnvolle Absicherungen von Vermögen und Liquidität, Begleitung bei der richtigen Rechtsformwahl sowie die Übertragung des Vermögens auf andere Familienmitglieder eine wichtige Rolle.

Weiterhin stellt die Übertragung von Immobilienvermögen auf die nachfolgenden Generationen eine nicht unerhebliche Herausforderung dar. Eine Mehrgenerationenberatung ist hier zielführend. Wie und in welcher Rechtsform können Immobilien übertragen werden. Viele „Immobiliensammler“ wählen mittlerweile die immer beliebtere Sonderform der „Familiengesellschaft“ als Rechtsform für ihre Immobilien. Die Verwaltung und lebzeitige Vermögensübertragung von Immobilien wird in der Rechtsform einer GbR oder GmbH & Co. KG aufgenommen.

Dabei werden die Vorteile u. a. Ausnutzung der Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge sowie einkommenssteuerbewusste Aufteilung der Erträge (z. B. Mieteinahmen) ausgenutzt. Um dieses Kundensegment und deren Investitionsverhalten tiefgehend beurteilen und auch nachhaltig betreuen zu können, kann eine Betreuung je nach Region durch ein gesondertes Betreuerteam (analog Freiberufler-Konzept) oder durch Spezialisten erfolgversprechend sein.

PRAXISTIPPS

  • Zunächst sollte geklärt werden, zu welchem Zweck der Immobilienerwerb dient
  • Wird die Immobilie unter Renditeaspekten oder als langfristiger Vermögenserhalt erworben?
  • Für die Bonitätseinstufung von „Immobiliensammlern“ ist die Einreichung umfangreicher Unterlagen notwendig: u. a. Steuererklärung, Steuerbescheid, Mietertragsaufstellung, Liquiditätsplanung
  • Prüfen Sie sorgfältig die Aussagekraft der eingereichten Unterlagen
  • Die Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit setzt sich aus dem originären Geschäft des Kunden (i. d. R. Angestellter oder Freiberufler) und aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen. Überprüfen Sie, auf welcher Basis die Ratingeinstufung und die Bonitätseinschätzung erfolgt.

SEMINARTIPPS

BUCHTIPP

Dr. Jens-Peter Damas / Volker Fentz / Michael Gudera / Dr. Thomas Kohlhase

Fachbuch für die Branchenanalyse

Erscheinungstermin: 15.06.2016
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Preis: € 119,-
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Dieser Beitrag ist erschienen im Newsletter Banken-Times SPEZIAL Kredit, Ausgabe September 2017.
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