Kündigung von Bausparverträgen

15. Mai 2017 in Kategorie Bankrecht, Immobilien

von
Dr. Hervé Edelmann
Rechtsanwalt, Bank- und Kapitalmarktrecht, Thümmel, Schütze & Partner, Stuttgart


Am 21.02.2017 hat der Bundesgerichtshof in zwei Gerichtsurteilen, Az. XI ZR 185/16 sowie XI ZR 272/16 die in Literatur und Rechtsprechung hoch umstrittene Frage, ob Bausparverträge zehn Jahre nach erstmaliger Zuteilungsreife gem. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gekündigt werden können, zu Gunsten der Bausparkassen entschieden (vgl. hierzu zuletzt BTS Bankrecht 11/2016, 85 f.).

Anders als die Vorinstanz des Oberlandesgerichts Stuttgart in seiner Entscheidung vom 04.05.2016, Az. 9 U 230/15, hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Allgemeinen Vorschriften des Darlehensrechts i. S. v. §§ 488-490 BGB und insbesondere die Kündigungsvorschrift des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB auch zu Gunsten einer Bausparkasse als Darlehens-nehmerin sowie auf den Bausparvertrag in seiner Ansparphase Anwendung finden. Dabei hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass sich dies nicht nur aus dem Wortlaut und der Systematik des Gesetzes, sondern auch aus der Entstehungsgeschichte und dem Regelungszweck der Norm ergibt, wonach jeder Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren nach Empfang des Darlehens die Möglichkeit haben soll, sich durch Kündigung von seinem Darlehensvertrag zu lösen. Weiter lesen.. »

Haftung des beratenden Immobilienverkäufers

28. Dezember 2016 in Kategorie Bankrecht, Immobilien

tsp2017von
Dr. Hervé Edelmann
Rechtsanwalt, Bank- und Kapitalmarktrecht, Thümmel, Schütze & Partner, Stuttgart


In einem Fall, in welchem die Käufer aufgrund Beratung durch den Verkäufer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben hatten, entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 17.06.2016, Az. V ZR 134/15, dass dann, wenn der Verkäufer als Kaufanreiz für den Käufer die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs herausstellt, gegenüber dem Käufer dann eine Beratungspflicht verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und die Kaufinteressenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst.

Dabei hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass haftungsbegründend dabei nicht solche sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes sind, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen.

Erweckt daher der Verkäufer mit der Nennung eines konkreten Mindestwertes einer Wertsteigerung den Eindruck, der Erwerb sei praktisch risikofrei, weil den (Finanzierungs-)Aufwendungen des Käufers mit der Immobilie ein entsprechender, nach Ablauf von zehn Jahren zu realisierender Sachwert gegenüberstünde, der sich bei günstiger wirtschaftlicher Entwicklung noch erhöhen könne, so liegt in einer solchen Aussage dann ein offenkundiger Pflichtverstoß vor, wenn ein gewinnbringender Verkauf der Wohnung nach dem in dem Beratungsgespräch angegebenen Zeitraum wegen eines überhöhten Erwerbspreises von vornherein, d. h. unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen Elements, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist (Rn. 17 u. 18). Weiter lesen.. »

Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

14. November 2016 in Kategorie Immobilien, Kredit, Kredit / Immobilien

09052016von
Peter Freckmann
Rechtsanwalt, Rechtsabteilung, Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, Schwäbisch Hall


Seit dem Inkrafttreten der Vorschriften zur Umsetzung der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkredite (Richtlinie 2014/17/EU; Gesetz vom 11.03.2016, BGBl. I 2016, S. 396) sind einige Monate vergangen. Die teilweise sehr aufwendigen Umsetzungsprojekte sind abgeschlossen.

In der Praxis zeigt sich, dass die neuen Regelungen nahezu alle in der Baufinanzierung relevanten bisherigen Bankprozesse und Regelungsbereiche betreffen, von der Erstinformation eines potenziellen Darlehensnehmers eines Immobiliardarlehens über das erweiterte System vorvertraglicher Informationen (Allgemeine Information, Beratung, Vermittlung, ESIS-Merkblatt) bis hin zur Kreditwürdigkeitsprüfung und der Erstellung des Darlehensvertrags. Nicht zuletzt die komplexen und in sich nicht widerspruchsfreien gesetzlichen Regelungen sorgen für Zweifelsfragen in der Rechtsanwendung.

Dies ist noch verschärft worden durch Vorschriften, die ihren Ursprung nicht in der EU-Richtlinie haben, sondern im Koalitionsvertrag der derzeitigen Bundesregierung (Honorar-Immobiliardarlehensberater gem. § 34i Abs. 5 GewO und Beratungspflicht bei laufender Überziehung, §§ 504a, 505 Abs. 2, Satz 2 BGB) sowie in den Umstand, dass kleine, aber folgenreiche Gesetzesveränderungen „in letzter Minute“ vorgenommen wurden. Jetzt gilt es insbesondere,

die Umsetzung in der Praxis zu überprüfen, sei es aus Sicht der Revision oder aus Sicht des Compliance-Beauftragten: Werden die definierten Prozesse „gelebt“? Wie ist die Qualität der Dokumentationen? Wie wird die regelmäßige Fortbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gewährleistet? Ggf. ist nachzujustieren und weiterer Änderungsbedarf zu definieren. Dabei wird zunächst die Systemprüfung im Vordergrund stehen und dann erst die Kontrolle der Details, beispielsweise bei den Inhalten der vorvertraglichen Informationen. Weiter lesen.. »

Wirksamkeit der Kündigung von Bausparverträgen

26. Oktober 2016 in Kategorie Bankrecht, Immobilien

taspvon
Dr. Hervé Edelmann
Rechtsanwalt, Bank- und Kapitalmarktrecht, Thümmel, Schütze & Partner, Stuttgart


Sowohl das Oberlandesgericht Koblenz als auch das Oberlandesgericht Frankfurt/M. haben sich im Anschluss an das OLG Hamm (vgl. hierzu BTS Bankrecht Aus. August 2016, S. 55 f.) in zwei Entscheidungen gegen die beiden Urteile des OLG Stuttgart vom 04.05.2016, Az. 9 U 230/14 sowie vom 30.03.2016, Az. 9 U 171/15, gestellt und die Wirksamkeit der Kündigung von Bausparverträgen zehn Jahre nach erstmaliger Zuteilungsreife für wirksam erachtet (OLG Koblenz, Urteil v. 29.07.2016, Az. 8 U 11/16 sowie OLG Frankfurt/M. v. 17.08.2016, Az. 19 U 3/16).

Insbesondere haben beide Oberlandesgerichte klargestellt, dass eine teleologische Reduktion der Norm des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht in Betracht kommt. Dabei hat das Oberlandesgericht Koblenz mit überzeugender Argumentation dargelegt, dass entgegen der vom Oberlandesgericht Stuttgart vertretenen Auffassung keinerlei Anhaltspunkte dafür sprechen, dass der Gesetzgeber die Passivgeschäfte der Bausparkassen von dem Kündigungsschutz des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ausnehmen und die Bausparkassen darauf verweisen wollte, sich durch geeignete Kündigungsregelungen in ihren ABB selbst vor möglichen Verlusten zu schützen. Weiter lesen.. »