Kundengruppe der „Immobiliensammler“ – zwischen Privat- und Firmenkunden

29. September 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Volker Fentz
Prokurist, Ressortleiter Individualkunden (Firmen- und vermögende Privatkunden), VR Bank Untertaunus eG
Tanja Tatusch
Kreditberaterin Sanierung, Wiesbadener Volksbank eG


Immobiliensammler“ – was versteht man darunter?

In Deutschland werden in den kommenden zehn Jahren rund drei Billionen Euro vererbt. Ein nicht unwesentlicher Teil der Vermögensgegenstände stellen Immobilien dar. Immobilien gelten als wertstabil und nachhaltig. Diese Einstellung wird auch an nachfolgende Generationen übertragen und so findet man oftmals in der aktuellen Erbengeneration Personen mit einer hohen Affinität zu Immobilien, die aber hauptberuflich Einkünfte aus anderen Einkunftsarten beziehen.

Weiterhin begünstigen die niedrigen Anlagezinsen einerseits sowie günstigen Kreditzinsen andererseits vermehrt in Sachwerte, sprich Immobilien, zu investieren. Auch die Frage nach einer alternativen Altersvorsorge oder nach einer Möglichkeit, hohe Steuerverpflichtungen zu reduzieren, unterstützt die aktuelle Entwicklung. Immer mehr Privatpersonen investieren in mehrere Immobilien oder versuchen sich als Aufteiler, Altbausanierer oder gar Bauträger. Hierdurch stellen sie Kreditinstitute in der Betreuung sowie auch in der Analyse vor Herausforderungen, da die zunehmende Bandbreite kleinerer bis hin zu komplexen Vermögensportfolien mit standardisierten Verfahren weder beurteilt noch begleitet werden können.

Wen zählt man zu den „Immobiliensammlern“?

In der Praxis werden unter „Immobiliensammler“ Investoren verstanden, die in regelmäßigen Abständen Objekte zwecks Sanierung und/oder Vermietung erwerben und diese im Bestand halten und/oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder veräußern. Ein wesentliches Charakteristikum sind dabei die verschiedenen Einkunftsarten. Immobilen werden „nebenberuflich“ gesammelt. Hauptberuflich werden Einkünfte als Angestellter, Gewerbetreibender oder Freiberufler erzielt. In der Praxis stellt sich die Frage, wie eine Kategorisierung von „Immobiliensammlern“ vorgenommen werden kann. Weiter lesen.. »

Interpretation wirtschaftlicher Zahlen bei Bauträgerunternehmen

20. September 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Michael Ziegler
Abteilungsleiter Projektfinanzierungen, Sparkasse Pforzheim Calw


Zur Interpretation wirtschaftlicher Zahlen eines Bauträgerunternehmens bedarf es gegenüber konventionell produzierender Unternehmen abweichender Analyseinstrumente. Der folgende Beitrag soll dazu erste Anregungen und Instrumente aufzeigen. Er ist Teil eines Gesamtkonzepts.

Der abweichende Analyse- und Informationsbedarf liegt insbesondere in der Art des hergestellten Produktes begründet. Ein Bauträgerunternehmen weist folgende Auffälligkeiten gegenüber sonstigen produzierenden Unternehmen auf, die bei der Interpretation der Zahlen zu berücksichtigen sind:

  • Art der Leistung
  • Auftragsgröße
  • Eigene Leistungen des Bauträgers
  • Mehrperioden-Leistungen

Art der Leistung

Die stufenweise Erstellung der Leistung birgt insbesondere Qualitäts- sowie Kostenrisiken, die von einem professionellen projektfinanzierenden Kreditinstitut laufend überwacht werden. Zu einer professionellen Überwachung zählt die gewerkbezogene Prüfung der Einhaltung der Baukosten mit zusätzlichem Forecast der noch anfallenden Kosten. Dies geschieht, um Kostensteigerungen frühzeitig erkennen und begegnen zu können. Die Kostenüberwachung dient daneben gleichzeitig als Basis zur Plausibilisierung der Bewertung der Vorräte in den Zahlen des Jahresabschlusses.

Hinzu kommt die Überwachung des Baufortschrittes vor Ort. Diese ermöglicht den Abgleich zwischen der tatsächlichen Bauleistung und den bisher valutierten Baukosten. Zudem können in den verschiedenen Stadien der Bauerstellung Qualitätsabweichungen gegenüber der Baubeschreibung sowie offensichtliche Mängel frühzeitig festgestellt werden. Was wiederum schnelle Anpassungen bzw. Korrekturen bei der weiteren Ausführung des Bauvorhabens ermöglicht. Weiter lesen.. »

Projektierung, Bau und Finanzierung kommunaler Glasfasernetze

30. August 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Andreas Scheib
Kundenbetreuung Öffentliche Hand, Landesbank Baden-Württemberg


Ziel der Bundesregierung von mind. > 50 Mbit/s Netzzugang und Fördervolumen von ca. 2,8 Mrd. € bis 2018.

Im Rahmen der Breitbandoffensive 4.0 in Baden-Württemberg beträgt die Landesförderung ca. 300 Mio. € bis 2020.

Internetverbindungen, die auch große Datenmengen schnell übertragen, gehören zu einer modernen kommunalen Infrastruktur und haben sich zu dem wichtigen Standortfaktor entwickelt. Dies gilt insbesondere auch für die Kommunen im ländlichen Raum. Die bisher in vielen Teilen des Landes fehlende Breitbandversorgung ist ein großes Innovationshindernis. Baugrundstücke, insbesondere gewerbliche, ohne schnellen Internetanschluss sind kaum zu vermarkten. Die derzeitige Entwicklung ist gekennzeichnet durch einen sich landesweit intensivierenden Ausbau der Glasfasernetze, der sowohl von einzelnen Kommunen als auch durch Zusammenschlüsse von Kommunen auf Kreisebene in Form von Zweckverbänden stattfindet.

Um hier im Wettbewerb nicht an Boden zu verlieren sind die Kommunen gefordert. Gleichwohl sind viele finanziell aufgrund der Haushaltssituation oder der Bindung der Haushaltsmittel nicht in der Lage, diesen Aufbau von moderner Infrastruktur im gewünschten Umfang und der notwendigen Geschwindigkeit zu realisieren. Hinzu kommt die derzeit hohe personelle Ressourcenbindung, z. B. durch Flüchtlingswohnen. Der Handlungsdruck auf die Kommunen wächst. Auch die Unklarheit in der gesamten Wertschöpfungskette Planung, Bau, Finanzierung und Vermarktung führt zu Verzögerungen.

Um diese entscheidenden Mehrwerte für alle Phasen aus einer Hand zu bieten, haben LBBW (mit Sparkassen) und die KE (LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH) eine sog. „Netzkooperative“ gebildet. Unterstützt werden sie hierbei im technischen Bereich durch RuFuss-Beratung (Dipl. Ing. Rudolf Fußhöller). Diese Netzkooperative bietet Kommunen umfassende Unterstützung auf dem Weg zu einem eigenen, kommunalen Glasfasernetz. Damit kann die Lücke zwischen den teilweise von den Landkreisen verlegten „Backbone- oder Carrier-Netzen“ und den oft lückenhaften und wenig leistungsfähigen Netzen in den Kommunen selbst, geschlossen werden. Weiter lesen.. »

BankPraktiker 07-08/2017

Liebe Leserinnen und Leser,

die aktuelle und künftige Regulatorik hat mitunter erheblichen Einfluss auf die Organisation, die Geschäftsmodelle und die Wettbewerbsfähigkeit der Kreditinstitute. Zusammen mit der stetig zunehmenden Komplexität der regulatorischen Anforderungen steigen auch der Informationsbedarf sowie die Ansprüche an das Berichtswesen, da dieses steuerungsrelevante Informationen zur Entscheidungsunterstützung bereitstellen soll. Das Berichtswesen muss daher das sich immer schneller ändernde regulatorische Umfeld objektiv und auf die Zukunft gerichtet abbilden.

Diese Aufgabe obliegt insbesondere der Compliance-Funktion. In den Kreditinstituten hat sich – u. a. aufgrund der MaRisk und MaComp – ein Berichtswesen durch die Compliance- Funktion etabliert, das oftmals von zwei Problematiken betroffen ist. In der Regel sind nur die aufsichtsrechtlich geforderten Mindestberichtsbestandteile enthalten. Zudem besteht in der Praxis eine fortwährende Unsicherheit über die Struktur, die Form, die Inhalte und den Umfang der Berichte.

Dies führt u. a. dazu, dass steuerungsrelevante Informationen nicht an zentraler Stelle, zu viel Text enthaltend und nicht ausgewogen genug dargestellt werden. Dadurch kann es zu einem ungünstigen Verhältnis von für die Geschäftsleitung (als Berichtsempfänger) steuerungsrelevanten und nicht steuerungsrelevanten Informationen kommen: Eine Ausrichtung an den aufsichtsrechtlich geforderten Mindestberichtsbestandteilen kann zu kurzsichtig sein und zu umfangreiche oder zu schlecht strukturierte Informationen können die Geschäftsleitung dazu verleiten, diese nicht angemessen einzuschätzen und nicht die bestmöglichen Entscheidungen, mitunter sogar Fehlentscheidungen, zu treffen. Weiter lesen.. »

Reichweite der Zinsbonusausnahmeregelung bei Bausparvertragskündigungen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB

2. August 2017 in Kategorie Bankrecht, Immobilien, Kredit / Immobilien

von
Dr. Hervé Edelmann
Rechtsanwalt, Bank- und Kapitalmarktrecht, Thümmel, Schütze & Partner, Stuttgart


In BTS Bankrecht 2017, 27 f. wurde darüber berichtet, dass der Bundesgerichtshof in seinen beiden Entscheidungen vom 21.02.2017, Az. XI ZR 185/16 und 272/16, die Kündigungen der Bausparkassen gem. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB für rechtswirksam erklärt und insbesondere auch ausgeführt hat, dass vom vollständigen Empfang des Darlehens i. S. v. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB „im Regelfall“ im Zeitpunkt der erstmaligen Zuteilungsreife auszugehen ist.

Nach dem der Bundesgerichtshof allerdings, ohne dass es hierauf in den beiden Entscheidungen ankam, sowohl in Rn. 81 (185/16) als auch in Rn. 84 (272/16) ausgeführt hat, dass von diesem Regelfall dann eine Ausnahme zu machen ist, „wenn nach den vertraglichen Vereinbarungen der Bausparer z. B. im Falle eines (zeitlich begrenzten) Verzichts auf das zugeteilte Bauspardarlehen und nach Ablauf einer bestimmten Treuezeit einen (Zins-)Bonus erhält“, weil „in einem solchen Fall … der Vertragszweck von den Vertragsparteien dahingehend modifiziert (ist), dass er erst mit Erlangung des Bonus erreicht ist, so dass auch erst zu diesem Zeitpunkt ein vollständiger Empfang des Darlehens i. S. d. § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB a. F. anzunehmen ist“, wird in der Praxis intensiv über die Reichweite dieser Aussage des Bundesgerichtshofs diskutiert. Weiter lesen.. »