RevisionsPraktiker 06-07/2017

Liebe Leserinnen und Leser,

in diesen für Banken nicht ganz einfachen Zeiten läuft die Suche nach neuen Ertragsquellen, die den implodierenden Zinsüberschuss kompensieren könnten, auf Hochtouren. Ideen gibt es in den Häusern sehr viele, nachhaltigen Erfolg versprechende Modelle hingegen sind eher noch selten anzutreffen. Da es auch im Eigenhandel immer schwieriger wird, noch auskömmliche Renditen zu erzielen, ohne das Risikobudget zu sehr in die Höhe zu treiben, entdecken immer mehr Institute die Immobilie als Geldanlage und Ertragsquelle.

Insbesondere in Ballungsräumen haben die Immobilienpreise in den letzten Jahren eine wahre Rallye hingelegt und Wertsteigerungen erfahren, von denen Treasurer nur träumen können. Ein Ende dieses Trends ist trotz aller Unkenrufe von einer Immobilienblase nach wie vor nicht in Sicht, auch wenn die Zeit der größten Wertsprünge wohl vorbei sein dürfte. Vor diesem Hintergrund ist der Aufbau eines Immobilienportfolios mit dem Ziel nachhaltig sichere Erträge zu erwirtschaften eine durchaus sinnvolle Ergänzung der Geschäftsstrategie.

Allerdings sollten bei einer solchen Grundsatzentscheidung alle Aspekte, die diese mit sich bringt betrachtet und angemessen gewürdigt werden. Die Verwaltung eines größeren Immobilienportfolios mit vielleicht mehreren hundert Wohneinheiten erfordert durchaus fundiertes Spezialwissen, mit dem die meisten gelernten Banker i. d. R. nicht ohne einschlägige Weiterbildung dienen können. Weiter lesen.. »

Kündigung von Bausparverträgen zehn Jahre nach Zuteilungsreife

19. Juni 2017 in Kategorie Immobilien, Kredit / Immobilien

von
Sabine Kröger
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und Handels- und Gesellschaftsrecht, SKW Schwarz Rechtsanwälte, München


Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei Urteilen am 21.02.2017 (Az.: XI ZR 272/16 und Az.: XI ZR 185/16) entschieden, dass Bausparverträge grundsätzlich zehn Jahre nach erstmaliger Zuteilungsreife von Bausparkassen gem. § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB in der vom 01.01.2002 bis zum 10.06.2010 geltenden Fassung (nunmehr: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) gekündigt werden können, auch wenn die Verträge noch nicht voll bespart sind.

Der BGH hat in beiden Verfahren auf die jeweils vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionen der beklagten Bausparkassen die Urteile des Berufungsgerichts (OLG Stuttgart, Urt. v. 30.03.2016, Az.: 9 U 171/15, und OLG Stuttgart, Urt. v. 04.05.2016, Az.: 9 U 230/15) aufgehoben, soweit zum Nachteil der Bausparkassen entschieden worden war, und die erstinstanzlichen Urteile (LG Stuttgart, Urt. v. 15.09.2015, Az.: 25 O 89/15, und LG Stuttgart, Urt. v. 19.11.2015, Az.: 6 O 76/15) wieder hergestellt, so dass die Klagen der Bausparer keinen Erfolg hatten.

Nach Ansicht des BGH ist Darlehensrecht (§§ 488 BGB ff) auf Bausparverträge anzuwenden, wobei während der Ansparphase die Bausparkasse Darlehensnehmerin und der Bausparer Darlehensgeber sei und es erst mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens durch den Bausparer zu einem Rollenwechsel der Parteien komme. Die Kündigungsvorschrift des § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB a. F. sei auch zu Gunsten einer Bausparkasse als Darlehensnehmerin anwendbar und nicht abdingbar. Weiter lesen.. »

ForderungsPraktiker 05-06/2017

Liebe Leserinnen und Leser,

der Bundesgerichtshof hat sich in einer Vielzahl von Entscheidungen mit den Anforderungen an einen ernsthaften Sanierungsversuch beschäftigt – zunächst v. a. im Zusammenhang mit dem Sanierungsprivileg des § 32a Abs. 3 S. 3 GmbHG a.F., aber auch im Rahmen der Beurteilung einer möglichen Sittenwidrigkeit von Kredit- und Sicherheitenverträgen.

Im vergangenen Jahr hat der BGH ausdrücklich festgestellt, dass ein Sanierungskonzept nicht den formalen Erfordernissen entsprechen muss, die das IDW aufgestellt hat. Dies gelte vor allem bei kleineren Unternehmen.

Allerdings konstatiert der BGH an gleicher Stelle, dass – unabhängig von der Form, in der das Sanierungsgutachten vorliegt – natürlich auch bei kleinen Unternehmen die wirtschaftliche Lage des Unternehmens im Rahmen seiner Wirtschaftsbranche analysiert und die Krisenursachen ebenso wie die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage erfasst werden müssen.

Inhaltlich weicht der BGH in diesem aktuell diskutierten Urteil nicht von seinen bisherigen Anforderungen an Sanierungsgutachten ab. Damit verbleibt es dabei, dass das Krisenunternehmen umfassend zu beurteilen ist. Lediglich hinsichtlich der formalen Anforderungen nimmt der BGH Abstand von den Formerfordernissen des IDW und auch des ISU für die Erstellung von Sanierungskonzepten. Weiter lesen.. »

RevisionsPraktiker 04-05/2017

Liebe Leserinnen und Leser,

etwas über ein Jahr ist nun seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vergangen und man kann sicher behaupten, dass es für die Bankenbranche eine bisweilen schwere Geburt war. Die Eingriffe des Gesetzgebers unter dem Anstrich des Verbraucherschutzes sind weitreichend, in manchen Fällen gar dramatisch. Der faktische Ausschluss älterer Menschen vom Kreditmarkt, die Stigmatisierung befristet Beschäftigter als nicht nachhaltig kreditwürdig und der massive Eingriff in die persönliche Lebensgestaltung, wie z. B. das Verbot, die Rückführung des Darlehens aus dem finanzierten Objekt zu ermöglichen sind geschaffene Tatsachen, welche man sich vor einigen Jahren nicht einmal im Traum vorstellen konnte.

Den wohlgemeinten Ansatz, den Verbraucher vor Negativeffekten zu schützen, wie sie in der Immobilienkrise in den USA entstanden sind, darf man dabei nicht verkennen und im aktuellen Marktumfeld werden zunehmend Warnungen vor solchen Immobilienblasen vorgetragen.

Doch es war sicher nicht das Geschäftsmodell der deutschen Immobilienfinanzierer, überteuerte Immobilien zu verkaufen und immer höher zu beleihen, um weitere Kredite vergeben zu können. Die Kreditausfälle der Vergangenheit haben gezeigt, dass zum einen die Banken grundsätzlich mit Augenmaß Kredite vergeben haben und zum anderen die Kreditnehmer „fürs Häusle“ bereit sind, auch weitreichende Einschränkungen in der individuellen Lebensführung hinzunehmen, um die Immobilie zu halten. Einschränkungen wohlgemerkt, die sich der Kreditnehmer selbst auferlegt, nicht der Gesetzgeber! Weiter lesen.. »

Städtebauliche Sanierung – Chancen und Risiken für Eigentümer und Grundschuldgläubiger

19. April 2017 in Kategorie Kredit / Immobilien

von
Benjamin Heinemann
Leiter Abwicklung, Sparkasse Mittelmosel-Eifel Mosel Hunsrück


Mit dem gesellschaftlichen Wandel ändern sich auch die Ansprüche an Wohnraum und die örtliche Infrastruktur. Aktuell gibt es zahlreiche Überlegungen, wie den modernen Anforderungen an städtische Lebensräume durch Änderung von gesetzlichen Rahmenbedingung Rechnung zu tragen ist. Hierbei werden insbesondere Städte mit vorwiegend alter Bausubstanz wieder vermehrt Sanierungsgebiete im Sinne des Baugesetzbuchs ausweisen, um die notwendigen Änderungen im Baubestand öffentlich-rechtlich und baulich gestalten zu können.

Was bedeutet es für Grundstückseigentümer und Kreditinstitute wenn das dinglich belastete Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt?

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen i. S. d. § 136 Abs. 1 Baugesetzbuch sind Maßnahmen in Städten und Dörfern, durch die ein Gebiet (Sanierungsgebiet) zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll. Ziele der städtebaulichen Sanierung sind u. a. Bewahrung erhaltenswerten „städtebaulichen Erbes“, Verbesserung von Wohn- und Arbeitsbedingungen und Begleitung des Strukturwandels der gewerblichen Wirtschaft.

Als Gesamtmaßnahmen kommen Sanierungen in historischen Stadtkernen oder bei der Stadterneuerung in älteren Stadtteilen, in Bereichen des Denkmalschutzes und beim Stadtumbau vor. Ordnungsmaßnahmen wie Umzüge, Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken, Grundstücksfreilegungen oder Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sind dabei Aufgabe der Gemeinde (§ 147 BauGB). Baumaßnahmen, also Modernisierungen, Instandsetzungsarbeiten oder auch Neubauten/ Ersatzbauten sowie Betriebsverlagerungen, sind Aufgabe der Eigentümer (§ 148 BauGB). Weiter lesen.. »