Mieterdienstbarkeiten – eine Gefahr für die Grundschuld?

22. Mai 2017 in Kategorie Kredit

von
Dipl.-Ing. Matthias Westhoff
Immobiliengutachter CIS HypZert (F/R), HIB Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Frankfurt/M.


Gewerbeimmobilien stellen für aus- und inländische Investoren derzeit eine begehrte Kapitalanlage und Ergänzung ihrer Portfolios dar. Um die Risiken ihrer Investments zu minimieren, versuchen die Parteien sich auch gegen zukünftige Liquiditätsschwierigkeiten der jeweiligen Vertragspartner abzusichern. Ein probates Mittel, um sich als Mieter gegen die Unwägbarkeiten einer Insolvenz des Vermieters abzusichern ist die sog. Mieterdienstbarkeit, die als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird. Gewerbemieter stecken oft große Summen in die Entwicklung ihrer gemieteten Flächen.

Wird der Vermieter einer gewerblich genutzten Immobilie insolvent oder wird diese Immobilie zwangsversteigert, besteht für den Mieter aufgrund des Sonderkündigungsrechts des Erwerbers die Gefahr eines erheblichen Verlustes seiner Investitionen. Der Entzug der Mietsache kann sogar die wirtschaftliche Existenz des Mieters bedrohen. Um die mieterseitigen Investitionen vor einer Insolvenz des Vermieters zu schützen, wird daher versucht, mittels mit einer im Grundbuch GB-Abt. II eingetragenen Mieterdienstbarkeit zugunsten des Mieters die ausgeübte Nutzung im Objekt dauerhaft dinglich zu sichern.

Diese Vorgehensweise findet sich vorzugsweise bei den großen Verbrauchermarkt- und Elektro-Handelsketten, die sich aufgrund ihrer Marktmacht auch in einer entsprechenden Verhandlungsposition gegenüber dem Immobilieneigentümer befinden. Die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit bereitet allerdings der finanzierenden Bank des Immobilieneigentümers erhebliche Schwierigkeiten. Insbesondere eine an erster Rangstelle im GB eingetragene Mieterdienstbarkeit stellt für die finanzierende Bank bei der Darstellung einer (weiteren) Finanzierung für den Eigentümer i. d. R. ein erhebliches Hindernis dar. Weiter lesen.. »

Quick-Check-Analyse Kreditentscheider und Votierer

15. März 2017 in Kategorie Kredit

von
Dr. Thomas Kohlhase
Senior Credit Analyst, Fixed Income, Talanx Asset Management GmbH


Kreditentscheider und Votierer müssen in der Alltagspraxis häufig innerhalb kurzer Zeit mehrere Kreditentscheidungsvorlagen prüfen und genehmigen. Die Bilanzund Bonitätsanalyse als Grundlage von Kreditentscheidungen darf auch dabei nicht zu kurz kommen. Durch zielgenaue Analyse und Anwendung zentraler Kennzahlen, Konsistenzchecks und kritisches Hinterfragen lassen sich in kurzer Zeit wichtige Erkenntnisse gewinnen.

Der Bonitätsanalyse kommt im Rahmen des Firmenkundenkreditgeschäftes ein sehr hoher Stellenwert zu. Aus der Analyse von Jahresabschlusszahlen und unterjährigen Daten lassen sich nicht nur wichtige Hinweise über das Risikoprofil eines Kunden gewinnen, sondern auch Ansatzpunkte für Neugeschäft. Die Ergebnisse der Bonitätsanalyse determinieren maßgeblich die damit verbundene Kreditwürdigkeit und den Risikoappetit einer Bank. Über die daraus abzuleitende Ausfallwahrscheinlichkeit wird nicht nur das Pricing bestimmt, sondern auch Art und Höhe des Geschäfts sowie gegebenenfalls dessen Strukturierung.

Mit Hilfe der Quick-Check-Analyse von Kundenbilanzen können Entscheider auf Markt- und Marktfolgeseite schnell das Gesamtrisikoprofil eines Firmenkunden erfassen. Ausgehend von der Branchenanalyse, über das Aufspüren zentraler bilanzpolitischer Stellschrauben bis zur Identifizierung von Schlüsselkennzahlen eignet sich diese Konzeption nicht nur für das Bestandskundengeschäft, sondern auch für die Akquisition von Neukunden. Weiter lesen.. »

ForderungsPraktiker 01-02/2017 mit InsoPraktiker

Liebe Leserinnen und Leser,

„Auch die schönste Zeit geht einmal zu Ende.“ – „Verlasse das Fest, wenn es Dir am besten gefällt.“ – „Alles hat ein Ende, nur die Wurst hat zwei.“ Es gibt jede Menge mehr oder auch weniger geistreiche Sprüche, die man aus Anlass eines Abschieds zum Besten geben kann. Und ein solcher, aus familiären Gründen leider unvermeidlicher Anlass ist nun gegeben: Ich habe den Staffelstab als Chefredakteur des ForderungsPraktiker und Bereichsleiter Sani/InsO/Abwicklung beim Finanz Colloquium Heidelberg abgegeben und widme mich ab 2017 vollständig und ausschließlich zusammen mit meiner Frau unserer eigenen bank- und medizinrechtlichen Anwaltskanzlei.

Übernommen hat den Staffelstab Rechtsanwalt Thomas Wuschek, vielen von Ihnen sicherlich bestens bekannt als selbstständiger Sanierungsberater, vormals bei der BAG Hamm als solcher tätig. Thomas zeichnet seine große Praxisexpertise vor allem in Sanierungs- und Insolvenzfällen aus. Er wird den ForderungsPraktiker und das FCH sowohl mit genau dieser Praxisexpertise als auch mit seiner ruhigen, konzentrierten, freundlichen und hilfsbereiten Art ganz sicher erheblich bereichern und weiter voranbringen. Willkommen im Team, Thomas, und eine glückliche Hand bei allem, was Du anpackst, das wünsche ich Dir!

Die meisten von Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, wissen aus ganz ähnlichen Abschiedssituationen: Wenn man geht, ist immer auch Wehmut dabei. Man weiß, dass es kaum zu vermeiden ist, dass man viele nette Kolleginnen und Kollegen im Laufe der Zeit aus den Augen verlieren wird. Und findet das jetzt schon schade, traurig. Anderseits wird man auch wieder viele neue, nette Menschen treffen und kennenlernen. Darauf freut man sich. Weiter lesen.. »

Fit & Proper-Test im Kreditgeschäft im SREP

26. Dezember 2016 in Kategorie Kredit

BDOvon
Prof. Dr. Stefan Zeranski
Professur für Finanzdienstleistungen und Finanzmanagement am Institut für Finanzen, Steuern, Recht
Dekan der Brunswick European Law School (BELS) an der Ostfalia Hochschule für angewandte Wissenschaften
Vorstand des Zentrums für wissenschaftliches interdisziplinäres Risikomanagement und Nachhaltigkeit (ZWIRN)


Einleitung

Am 01.01.2016 ist die EU Bankenunion mit dem Supervisory Review and Evaluation Process (SREP) gestartet, bei dem sich die Aufseher mittelständischer Banken neben den nationalen regulatorischen Vorgaben dezidiert an die umfangreichen Prüfungsvorgaben der EZB halten müssen, um eine einheitliche Aufsicht über die Institute zur Förderung der Finanzsystemstabilität in Europa zu gewährleisten. Im SREP erwartet die Banken eine umfassende Prüfung des Geschäftsmodells (Business Model Analysis, BMA), der Eigenmittelausstattung (Internal Capital Adequacy Assessment, ICAAP), der Liquiditätsausstattung (Internal Liquidity Adequacy Assessment, ILAAP) sowie der verantwortungsvollen Unternehmensführung und Rechtsbefolgung (Governance and Compliance).

Die Beweislast, ob ein Institut SREP-konform ist, liegt beim Institut, das zugleich stets eine angemessene Personaleignung aller Leitungs- und Schlüsselfunktionen (Fit & Proper) sicherstellen muss, zu der die EBA am 22.11.2012 eine Leitlinie veröffentlicht hatte, die bis zum 22.05.2013 umzusetzen war. Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Mortgage Credit Directive, MCD) in nationales Recht rückt die Personaleignung aller MitarbeiterInnen im Kreditgeschäft in Banken verstärkt in den Fokus. Weiter lesen.. »

Die Aufdach-Photovoltaikanlage ist doch kein Zubehör!

16. Dezember 2016 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

BDOvon
Jörg Wehmeyer
Rechtsanwalt und Bankkaufmann, Bereichsleiter Sani/InsO/Abwicklung, Finanz Colloquium Heidelberg GmbH


Die Sicherungspraxis

Viele Banken finanzieren Aufdach-Photovoltaikanlagen (im Folgenden kurz: PVA) ohne Berührungsängste auch dann, wenn die die PVA tragende Immobilie von einer anderen Bank, nennen wir sie der besseren Übersichtlichkeit halber hier die „Immobilien- Bank”, finanziert und dementsprechend mit einer Grundschuld belastet wurde. Natürlich lässt sich die „PVA-Bank” die PVA von Anfang an, also noch vor der Installation, sicherungsübereignen (SÜ), natürlich lässt sie sich Grunddienstbarkeiten zur Installation und Nutzung zu Lasten der Immobilie einräumen und natürlich lässt sie sich den Anspruch auf Zahlung der Einspeisevergütungen zur Sicherheit abtreten.

Aber im absoluten Regelfall wird die Immobilien-Bank keinen Grund haben, der PVA-Bank hinsichtlich dieser Dienstbarkeiten den Vorrang einzuräumen. Also bleibt die PVA-Bank rangmäßig mit ihrer Dienstbarkeit hinter der Grundschuld der Immobilien- Bank zurück. Eine bessere Art der Absicherung (SÜ plus nachrangige Dienstbarkeit plus Abtretung der Einspeisevergütungen) ist in solchen Konstellationen nach heutigem Erkenntnisstand nicht möglich. Jeder Kreditsachbearbeiter und Jurist weiß, dass sich die PVA-Bank damit ein gewisses Risiko ins Haus holt. Denn im Falle der Zwangsversteigerung droht der Wegfall der Dienstbarkeit (§ 91 Abs. 1 ZVG) und damit der Wegfall der einzigen dinglichen Sicherheit.

Überdies steckt in den §§ 1120, 1192 BGB Abs. 1 (Haftungsverband der Grundschuld) ein latentes Totalverlustrisiko. Aber wie konkret ist dieses Risiko wirklich? Wie könnte es sich realisieren? Immerhin: Bis es zum Zuschlag in einer Zwangsversteigerung kommt, hat die PVA-Bank ja vertragliche und sogar dingliche Sicherungsrechte. Sie muss also lediglich rechtzeitig handeln, d. h. ihr Sicherungseigentumsrecht im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, so dass die PVA nicht mitversteigert wird. Also ein durchaus beherrschbares Risiko, oder? Weiter lesen.. »