Kundengruppe der „Immobiliensammler“ – zwischen Privat- und Firmenkunden

29. September 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Volker Fentz
Prokurist, Ressortleiter Individualkunden (Firmen- und vermögende Privatkunden), VR Bank Untertaunus eG
Tanja Tatusch
Kreditberaterin Sanierung, Wiesbadener Volksbank eG


Immobiliensammler“ – was versteht man darunter?

In Deutschland werden in den kommenden zehn Jahren rund drei Billionen Euro vererbt. Ein nicht unwesentlicher Teil der Vermögensgegenstände stellen Immobilien dar. Immobilien gelten als wertstabil und nachhaltig. Diese Einstellung wird auch an nachfolgende Generationen übertragen und so findet man oftmals in der aktuellen Erbengeneration Personen mit einer hohen Affinität zu Immobilien, die aber hauptberuflich Einkünfte aus anderen Einkunftsarten beziehen.

Weiterhin begünstigen die niedrigen Anlagezinsen einerseits sowie günstigen Kreditzinsen andererseits vermehrt in Sachwerte, sprich Immobilien, zu investieren. Auch die Frage nach einer alternativen Altersvorsorge oder nach einer Möglichkeit, hohe Steuerverpflichtungen zu reduzieren, unterstützt die aktuelle Entwicklung. Immer mehr Privatpersonen investieren in mehrere Immobilien oder versuchen sich als Aufteiler, Altbausanierer oder gar Bauträger. Hierdurch stellen sie Kreditinstitute in der Betreuung sowie auch in der Analyse vor Herausforderungen, da die zunehmende Bandbreite kleinerer bis hin zu komplexen Vermögensportfolien mit standardisierten Verfahren weder beurteilt noch begleitet werden können.

Wen zählt man zu den „Immobiliensammlern“?

In der Praxis werden unter „Immobiliensammler“ Investoren verstanden, die in regelmäßigen Abständen Objekte zwecks Sanierung und/oder Vermietung erwerben und diese im Bestand halten und/oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder veräußern. Ein wesentliches Charakteristikum sind dabei die verschiedenen Einkunftsarten. Immobilen werden „nebenberuflich“ gesammelt. Hauptberuflich werden Einkünfte als Angestellter, Gewerbetreibender oder Freiberufler erzielt. In der Praxis stellt sich die Frage, wie eine Kategorisierung von „Immobiliensammlern“ vorgenommen werden kann. Weiter lesen.. »

Interpretation wirtschaftlicher Zahlen bei Bauträgerunternehmen

20. September 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Michael Ziegler
Abteilungsleiter Projektfinanzierungen, Sparkasse Pforzheim Calw


Zur Interpretation wirtschaftlicher Zahlen eines Bauträgerunternehmens bedarf es gegenüber konventionell produzierender Unternehmen abweichender Analyseinstrumente. Der folgende Beitrag soll dazu erste Anregungen und Instrumente aufzeigen. Er ist Teil eines Gesamtkonzepts.

Der abweichende Analyse- und Informationsbedarf liegt insbesondere in der Art des hergestellten Produktes begründet. Ein Bauträgerunternehmen weist folgende Auffälligkeiten gegenüber sonstigen produzierenden Unternehmen auf, die bei der Interpretation der Zahlen zu berücksichtigen sind:

  • Art der Leistung
  • Auftragsgröße
  • Eigene Leistungen des Bauträgers
  • Mehrperioden-Leistungen

Art der Leistung

Die stufenweise Erstellung der Leistung birgt insbesondere Qualitäts- sowie Kostenrisiken, die von einem professionellen projektfinanzierenden Kreditinstitut laufend überwacht werden. Zu einer professionellen Überwachung zählt die gewerkbezogene Prüfung der Einhaltung der Baukosten mit zusätzlichem Forecast der noch anfallenden Kosten. Dies geschieht, um Kostensteigerungen frühzeitig erkennen und begegnen zu können. Die Kostenüberwachung dient daneben gleichzeitig als Basis zur Plausibilisierung der Bewertung der Vorräte in den Zahlen des Jahresabschlusses.

Hinzu kommt die Überwachung des Baufortschrittes vor Ort. Diese ermöglicht den Abgleich zwischen der tatsächlichen Bauleistung und den bisher valutierten Baukosten. Zudem können in den verschiedenen Stadien der Bauerstellung Qualitätsabweichungen gegenüber der Baubeschreibung sowie offensichtliche Mängel frühzeitig festgestellt werden. Was wiederum schnelle Anpassungen bzw. Korrekturen bei der weiteren Ausführung des Bauvorhabens ermöglicht. Weiter lesen.. »

Projektierung, Bau und Finanzierung kommunaler Glasfasernetze

30. August 2017 in Kategorie Kredit, Kredit / Immobilien

von
Andreas Scheib
Kundenbetreuung Öffentliche Hand, Landesbank Baden-Württemberg


Ziel der Bundesregierung von mind. > 50 Mbit/s Netzzugang und Fördervolumen von ca. 2,8 Mrd. € bis 2018.

Im Rahmen der Breitbandoffensive 4.0 in Baden-Württemberg beträgt die Landesförderung ca. 300 Mio. € bis 2020.

Internetverbindungen, die auch große Datenmengen schnell übertragen, gehören zu einer modernen kommunalen Infrastruktur und haben sich zu dem wichtigen Standortfaktor entwickelt. Dies gilt insbesondere auch für die Kommunen im ländlichen Raum. Die bisher in vielen Teilen des Landes fehlende Breitbandversorgung ist ein großes Innovationshindernis. Baugrundstücke, insbesondere gewerbliche, ohne schnellen Internetanschluss sind kaum zu vermarkten. Die derzeitige Entwicklung ist gekennzeichnet durch einen sich landesweit intensivierenden Ausbau der Glasfasernetze, der sowohl von einzelnen Kommunen als auch durch Zusammenschlüsse von Kommunen auf Kreisebene in Form von Zweckverbänden stattfindet.

Um hier im Wettbewerb nicht an Boden zu verlieren sind die Kommunen gefordert. Gleichwohl sind viele finanziell aufgrund der Haushaltssituation oder der Bindung der Haushaltsmittel nicht in der Lage, diesen Aufbau von moderner Infrastruktur im gewünschten Umfang und der notwendigen Geschwindigkeit zu realisieren. Hinzu kommt die derzeit hohe personelle Ressourcenbindung, z. B. durch Flüchtlingswohnen. Der Handlungsdruck auf die Kommunen wächst. Auch die Unklarheit in der gesamten Wertschöpfungskette Planung, Bau, Finanzierung und Vermarktung führt zu Verzögerungen.

Um diese entscheidenden Mehrwerte für alle Phasen aus einer Hand zu bieten, haben LBBW (mit Sparkassen) und die KE (LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH) eine sog. „Netzkooperative“ gebildet. Unterstützt werden sie hierbei im technischen Bereich durch RuFuss-Beratung (Dipl. Ing. Rudolf Fußhöller). Diese Netzkooperative bietet Kommunen umfassende Unterstützung auf dem Weg zu einem eigenen, kommunalen Glasfasernetz. Damit kann die Lücke zwischen den teilweise von den Landkreisen verlegten „Backbone- oder Carrier-Netzen“ und den oft lückenhaften und wenig leistungsfähigen Netzen in den Kommunen selbst, geschlossen werden. Weiter lesen.. »

Adressenausfallrisiken im Depot A

21. August 2017 in Kategorie Kredit

von
Frank Neumann
Leiter Controlling, Sparkasse Bodensee


Adressenrisiken im Depot A – ein Thema, das seit einigen Jahren immer stärker an Bedeutung gewinnt? In Zeiten schwindender Zinsergebnisse wird das Spiel mit Bonitäten immer mehr zu einer bedeutsamen Ertragsquelle. Logischerweise sind sich die Entscheidungsträger der Ertragsbedeutung bewusst – nur die Risikoperspektive wird dabei gerne etwas reduzierter betrachtet. Adressenrisiken im Depot A stehen in ihrer Komplexität den Adressrisiken im Kundengeschäft in nichts nach, dennoch werden sie in der Regel entspannter betrachtet als vergleichbare Risiken im Kundengeschäft.

Grund für diese Haltung der Entscheidungsträger sind oftmals folgende Einschätzungen:

  • Schnelle Liquidierbarkeit kritischer Titel durch zur Verfügung stehende Eigenhandelsprozesse
  • Leichtere Steuerungsmöglichkeiten wie Bonitätsvorgaben, Limitsysteme und Kontingentsbegrenzungen
  • Branchenfokussierung auf vermeintlich bekannte/sichere Branchen

Dennoch haben Adressrisiken im Depot A eine gravierende Crux – die Größe eines potenziellen Ausfalls. Auch sollte nicht unterschätzt werden, welche Auswirkung Migrationsrisiken im Depot A haben. Während bei Instituten, die nach HGB bilanzieren, Migrationswahrscheinlichkeiten erst bei Migration in eine Ausfallklasse relevant werden, werden sie es im Depot A unmittelbar über den Kurs. In den MaRisk wird die Frage nach dem Risiko bei Adressrisiken – zu Recht – eindeutig beantwortet. Hier werden Adressrisiken im Depot A de facto den Adressrisiken im Kundengeschäft gleich gestellt.

Folglich sind vergleichbare Prozesse wie im Kundengeschäft vorzuhalten. Problematisch wird insbesondere der Votierungsprozess. Während im Kundengeschäft in der Regel nach dem „Know Your Customer“-Prinzip verfahren wird, ergibt sich normalerweise diese Möglichkeit für das Eigengeschäft nicht. Die Anforderungen an die Sachkunde insbesondere in der Bilanzanalyse bei Anlagen im eigenen Buch sind enorm. Die Analysten müssen nicht selten Abschlüsse ausländischer Emittenten sichten und bewerten. Nicht nur, dass sie je nach Bilanzierungsart nach unterschiedlichen rechtlichen Anforderungen aufzustellen sind – sie sind häufig auch in einer anderen Sprache verfassen. Weiter lesen.. »

Fußnote im Anschluss an die Angabe „zwei Wochen (einem Monat)“ in Widerrufsbelehrung unbedenklich

9. August 2017 in Kategorie Kredit

von
Sabine Kröger
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und Handels- und Gesellschaftsrecht, SKW Schwarz Rechtsanwälte, München


Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urt. v. 14.03.2017, Az.: XI ZR 442/16, erneut über die Wirksamkeit von vier im Wesentlichen gleich lautenden Widerrufsbelehrungen einer Genossenschaftsbank aus dem Jahr 2007 entschieden und dabei seine aktuelle Rechtsprechung gefestigt und erweitert. Bezug nehmend auf seine aktuelle Rechtsprechung stellt der BGH klar, dass die durch den Kläger erhobene positive Feststellungsklage unzulässig sei, weil es am nach dem § 256 Abs. 1 ZPO erforderlichen Feststellungsinteresse fehle.

Denn der Kläger könne und müsse vorrangig insgesamt – und nicht nur die Vorfälligkeitsentschädigung betreffend – mit der Leistungsklage gegen das beklagte Institut vorgehen (im Einzelnen schon BGH, Urt. v. 21.02.2017, Az.: XI ZR 467/15). Da nicht feststehe, dass sich die Parteien über die aus dem Rückgewährschuldverhältnis resultierenden Ansprüche einig seien, liege keine Ausnahme vom Vorrang der Leistungsklage vor (zu einer derartigen Ausnahme: BGH, Urt. v. 24.01.2017, Az.: XI ZR 183/15).

An seine ständige Rechtsprechung anknüpfend stellt der BGH weiter klar, dass mittels der Wendung „der schriftliche Vertragsantrag“ nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht worden sei, dass Bedingung für das Anlaufen der Widerrufsfrist die Vertragserklärung des Klägers war, so dass die Widerrufsbelehrungen den Kläger nicht hinreichend deutlich über die Voraussetzungen seines Widerrufsrechts unterrichtet haben. Auf die Umstände der Erteilung der jeweiligen Belehrung komme es nicht an. Weiter lesen.. »